Queda de fundos imobiliários acende alerta no mercado

Cenário de juros elevados aumenta a volatilidade dos fundos imobiliários e exige atenção dos investidores aos fundamentos de cada ativo

Os fundos imobiliários (FIIs) passaram por um período de forte volatilidade em agosto. O IFIX, principal índice que acompanha o desempenho desses ativos na bolsa brasileira, acumulou queda de 4,32%, na comparação com os 30 dias anteriores ao dia 20/08. Entre os fundos que mais recuaram no período, as perdas chegaram a mais de 40%.

De acordo com Marilia Fontes, apresentadora do Resenha do Dinheiro, o movimento reflete uma combinação de fatores, como a alta dos juros e o cenário macroeconômico, além de problemas específicos enfrentados por alguns fundos.

Entre os destaques negativos do período está o fundo Mérito, que acumulou queda de 42,14%. O movimento ocorreu em meio à redução dos rendimentos e à preocupação dos investidores sobre a capacidade do fundo de manter as distribuições prometidas.

O Tellus recuou 19,43%, também em um cenário de redução dos dividendos. Já o HSI Log caiu 19,26%. O fundo possui exposição relevante à Casas Bahia, que entrou com pedido de recuperação judicial, aumentando a percepção de risco entre os investidores.

Outro destaque foi o BB Prem Mall, que caiu 17,62% em meio a preocupações relacionadas ao elevado nível de alavancagem do fundo. O TRX, por sua vez, recuou 16,97% após uma emissão bilionária de novas cotas.

Segundo Marilia, a realização de novas emissões em um momento de queda dos preços dos FIIs também contribuiu para aumentar a cautela no mercado.

“Vários outros FIIs fizeram emissões de novas cotas em um momento delicado do mercado, aproveitando os preços mais baixos para comprar novos prédios e galpões. Isso também acaba aumentando a preocupação do investidor”, explica.

Bernardo Pascowitch, fundador e CEO do Yubb, lembra que mesmo produtos de renda fixa podem sofrer oscilações de preço quando são vendidos antes do vencimento.

“A volatilidade faz parte da natureza dos investimentos e não está somente na renda variável. Também aparece na renda fixa e em ativos que muitas vezes são vendidos como se não tivessem volatilidade”, destaca.

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Para os especialistas, a queda dos FIIs não significa necessariamente que todos os fundos estejam em uma situação ruim. A avaliação deve considerar as características e a qualidade de cada ativo.

Thiago Godoy, educador financeiro, reforça que o investidor não deve olhar apenas para o rendimento distribuído pelo fundo. Características dos imóveis e dos contratos também precisam entrar na análise.

“É importante analisar o imóvel, a vacância, a qualidade do imóvel, a localização. São muitos fatores”, diz.

Outro ponto de atenção é o rendimento distribuído. Um dividendo elevado não necessariamente significa que o fundo é uma boa alternativa.

“O brasileiro às vezes olha para o FII e investe por causa do dividendo. Mas é importante lembrar que um dividendo alto não significa necessariamente que esse fundo é bom ou que deve ser comprado”, afirma Godoy.

A apresentadora pondera uma diferença importante entre fundos imobiliários e outros investimentos ligados ao mercado imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e do Agronegócio (CRAs).

“Os FIIs estão caindo, mas, em um fundo de imóveis, você pode substituir um inquilino por outro. Já em um CRI de uma empresa que entra em recuperação judicial, existe o risco de o título não ser pago ou de a dívida sofrer algum corte”, explica.